“寻找商业地块最佳解决方案” 大咖传授开发运营全思路（内附报告链接）

 上周五，由成都住宅与房地产业协会、界面楼市·成都举办的“寻找商业地块最佳解决方案”公开课在市政务服务中心房产分中心三楼多功能厅完满举行。包括蓝润、万华、蓝光、华润、中洲等多家企业在内的200余位业内同行参与活动。

 从2016年9月开始至今，政府出台了针对住宅市场的系列调控政策，在此背景下，越来越多的开发商将目光转移至商业市场，试图在住宅市场受限的环境下，开拓出一条可观的商业发展的道路。然而，成都商业市场的存量依然严峻，而真正具有纯商业开发经验的房企并不多，当面对一个商业地块时，应当如何在当期的市场环境下给出最佳的设计解决方案，其背后的开发定位逻辑是什么？种种问题均在此次公开课上有所解答。

成都商业市场趋势预测

自持常态化 带产业开发成为新机会点

首先，界面精准成都公司总经理曾猛分享了《2017成都商业市场发展趋势研究》报告，从宏观政策、产品市场、土地市场、商业市场变化预测四个维度进行现场解读。

曾猛认为，从土地、产品设计、销售端多个层面出台的政策来看，都有促进商业市场开发水平整体提高的作用。比如商业地块在设置熔断价、抽签基础上，增加竞自持、竞配建、带产业需求等土地拍卖方式，实际是提高了市场准入门槛，促进商业开发水平的提升。此外对成都商业市场影响最为明显的为今年4月出台的叫停类住宅产品政策，也将在很大程度上刺激商业产品的创新。

产品市场方面，大成都范围内的商业总量仍然庞大，但受住宅限购影响，商业供销比在今年出现罕见下落，以2017年17万平方米的月均销售面积计算，目前大成都的商业存量去化还需87个月。

商业土地市场方面，2017年1-9月大成都纯商业地块实际成交47宗，平均楼面地价1504元/平方米，整体呈现量跌价涨的趋势。对于未来的商业市场发展情况预测，曾猛认为，带产业用地供应会不断上升，高自持、全自持、自租代售将成为商业市场的常态开发模式，并且基于带产业用地的政策趋势，带产业开发成为市场新的机会点。

中泰设计：

商业产品设计的十条心得

对于设计端的思考，中泰设计研发中心的陈筱秋携《2017年新政下商业地块的产品设计创新》报告做现场分享，从产品设计的专业角度为业内解答：商业市场新政下如何打造销售型办公及公寓产品？

陈筱秋认为，做产品创新的核心，需要做到对客户需求痛点的精准化把握、与市场产品形成差异化、将客户需求与开发的可能性做到极致化这三个层面的工作。基于此，陈筱秋提供了3.0米层高的功能型公寓、3.9米高性价比公寓、4.2米层高空间创新型公寓等六种产品类型，看每种产品如何在有限空间与条件下，做出市场竞争力。

以一个18平方米的极小SOHO产品为例，该户型产品在极为紧张的空间中，通过室内设计、智能科技与可变家具，使其呈现出“五脏俱全“的效果，拥有电视墙、玄关、厨卫、飘窗、收纳等多个使用空间。陈筱秋强调称，尽管该产品没办法再预留洗衣机的空间，但可以通过其他手段来对产品的部分缺失功能有所补充，比如设置公共洗衣房来解决上述问题。

在3.9米层高的产品类型中，陈筱秋现场分享了杭州的一个三连跃产品案例，引发现场讨论。尽管面积不大，但该产品在设计方面做出了很多亮点：包括卧室保持与客厅的隔离形成私密空间， 且有利于释放客厅功能,接待朋友来访；双卧室设计，提升未来租金；设置大量灵活储藏空间增大实用性。

此外，陈筱秋认为在市场普遍以单纯“居住”的产品基础上，设计应提出公寓配置的升级和多元化功能相结合，营造与不“第一居住”感受不同的“第二居所”。 如入户大堂、会客厅、娱乐区、健身区与公共厨房等属于主干功能，而办公/会议、影音室、洗衣房、唱吧、酒吧、研讨空间等则为选配功能。

最后，陈筱秋还现场分享了中泰研发中心对销售型商业的十大总结心得，包括：

1、销售型商业，从刚需跨越到豪宅最重要的是精准定位和产品创新；

2、 投资属性偏重的产品，优先考虑总价及未来租金；

3、商住两用产品赠送率最高，产品溢价最高等等。

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睿意德：

如何解决“无聊”  商业新场景搭建法则首度曝光

睿意德董事、西南公司总经理索珊分享了《中国实体商业变革下的新场景搭建法则》报告，值得强调的是，这是该份研究报告的首次现场曝光。相比于前两位嘉宾的实操性质的分享内容，索珊的分享内容更趋向于商业运营思路与理念，是一种商业运营认知的引导与启发。

索珊认为，尽管电商发展迅猛、实体商业受冲击大，但在上百年的商业消费中，本质并未发生变化，只是消费需求在发生变化，正如其现场所言：“一切都在变化，没有东西会消失”。从我国商业消费阶段的变化来看，当今的消费需求更倾向个性化、更与每个人的人格、特征息息相关。这就要求我们准确的认知当今消费客群的消费心理，才能提供更有市场接受度的商业产品与场景。

对于当今商业消费市场及运营，索珊认为关键问题在于如何解决客群的 “无聊”问题，提供一个有时间安排性的消费场所。索珊将其总结为一个关键词：新场景。

即为特定族群生活方式片段提供解决方案，包括提供时间分配方案、提供符合消费者心智的空间设计、让人有记忆力的服务及有仪式感的互动等等，新场景是一个体系，而不仅仅指简单的装修、空间技术等。索珊特意举例横滨的一个商场来作证说明，该项目如何通过目前客群的身份、消费心理描绘，从而倒推出其消费习惯、消费内容。

索珊建议，业内同行在做商业地产时需要做到这样几个层面：如何实现更精准的消费引导力；如何对同一类人把话说清楚而不是全部人；如何实现高阶理念、价值观的引导力；提升对于不同精神阶层消费者的引导力。

华润·时光里：

回答华润首个纯商业项目的三个问题

时光里是华润置地战略调整后的第一个作品，也是华润首个纯商业地块。从拿地初便备受行业关注，对此，华润时光里项目负责人程钰娟将市场上对项目的关注点梳理为三个问题来分享这个商业项目背后的故事：1.为什么会拿纯商业用地；2.为啥会做一个没有对标的产品；3.为何项目营销会做的有趣。

对于拿地问题，程钰娟坦白这是公司做了大量客户基础的深度挖掘结果，“地块处在几条主干道的正中间，项目上方是老中和，虽然餐饮丰富，但消费场所极具缺乏，而且地块周边是大量已开发及规划中的住宅项目，却没有地方来解决人的无聊。因此，一个商业项目就显得很有必要。”

华润时光里商业部分的设计一经亮相便有不少同行前来考察，被称为是一个没有对标的项目。程钰娟现场分享道，项目最终呈现的商业设计是经历过几十上百个版本的调整，甚至有颠覆重做级别的大改动，最终才形成人字形商业动线设计，消费的人流像水流一样顺畅的通过街道，既提高消费客群的体验，也照顾了整个商业的客流通畅度。

华润时光里商业部分的设计图纸变迁过程

至于华润时光里屡次在市场上引起关注的营销动作，程钰娟透露均是基于项目客群的充分研究之上，以新颖潮流的方式去贴合客群，从而传递项目价值点。红包墙事件、猫咪样板间、地铁走心事件等等，都是从生活细微处以及人的关怀出发，去商业化，从而拉近项目与人的关系。

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